大数据看城市商业:重庆区县商业业态市场分析

2019-04-04 13:41  来源:未知  作者:admin

  。对于人口规模更大的三四线城市来说,其潜力价值何在?这块市场究竟有多大?是个值得持续探讨和深入挖掘的话题。

  巫山位于重庆最东端,素有“渝东门户”之称。作为重庆的“东大门”,巫山拥有丰富的旅游资源和矿产资源,近年来随着旅游业及交通的大力发展,巫山如众多“后起之秀”城市一样,整体迈入快速崛起阶段,未来的发展不可估量。

  作为一个县级城市,巫山拥有着不菲的价值,未来随着郑万高铁及巫山机场的开通,巫山将成为国内唯一一个集高速铁路、公路、机场、旅游码头四维一体的综合交通换乘中心城市。

  接下来赢商网将以重庆巫山这座城市为例,细究城市商业项目的经营状况以及业态品牌布局,探寻崛起中的三四线城市未来商业项目的发展空间与前景。

  作为一个典型的县级城市,巫山目前正处于城市化加速发展阶段,集中表现为老城区的改造升级和新城区的大力开发建设。按照城市规划,巫山主要由高塘组团、江东组团和早阳组团三大板块组成,其中江东组团和早阳组团为巫山规划建设中的新区,高塘组团为目前巫山主城核心区,巫山县城内商业最集中、最繁华的广东路传统商业区就位于该区域。

  目前,巫山零售商业主要集中分布在广东路两侧,且主要以沿街商铺为主。此外,在广东路东、西转盘之间,还汇集了移民广场、卓瑞广场、巫峡大世界、文丰商贸、保利万和影城、巫山影剧院、神女广场等商业项目。服饰、鞋包、时尚零售等连锁品牌也主要集中在该区域,吸引着整个巫山县城的居民到该区域进行消费,居民对该区域的偏好程度也相对较高。

  因此,赢商网就零售、餐饮、儿童亲子、文体娱乐、百货/超市、生活配套等几大业态对该区域商业项目进行了深度分析。

  广东路是目前巫山县城最为繁荣的道路,道路两侧沿街商铺众多,品牌集中,商业氛围浓厚,有较多连锁品牌分布在两侧商铺,品牌连锁率达35.2%,在巫山县城处于较高水平。

  从广东路沿街商铺的业态组成来看,服饰、鞋包等精品零售占比达43.8%,相对较高;其次是居民日常生活所必须的社区配套服务和配套零售,如数码通讯、农用器械、五金维修、银行邮政、烟酒副食等,总占比约35.5%;餐饮、儿童亲子和休闲娱乐等业态占比较低。

  移民广场位于巫山最繁华的广东中路,总面积约5万平方米,项目贯通广东中路与平湖西路,两面皆有较好的展示面,由于地形高差形成双首层,主要零售商业分布在以广东路为基准面的各楼层,引进了新世纪百货,以及大量其他业态品牌。平湖西路一侧则以客运站、大型餐饮、KTV、酒店等为主,项目为目前城区内业态综合度最高的商业项目,也是巫山居民偏好度最高的项目,但由于建筑结构、业态布局及内部动线的设置,部分楼层商业氛围较差,只有广东路一侧部分楼层经营状况相对较好。

  卓瑞广场位于巫山最繁华的广东路与神女大道交界处,项目共四层,商业面积不到1万平方米,相对较小,但引进了幸福生活超市、sanfu三福、非玩不童游乐中心、周大生珠宝、重庆金店等多个主力商家品牌,整体连锁程度较高,项目在巫山居民商场偏好度排位中排名第四,居民偏好度较高。

  巫峡大世界位于广东中路205号,商业主要集中在1~3层,总商业面积约0.9万平方米,项目业态比例相对均衡,但零售比例仍相对较高,且缺少休闲娱乐业态。项目有目前巫山县城内规模相对较大的儿童乐园——星时代乐园,对家庭儿童客群的吸引力较强。

  文丰商贸位于广东中路299号,商业面积约0.7万平方米,主要业态为精品零售以及社区配套,总占比超过80%,项目缺少休闲娱乐、餐饮等体验式业态,主力店为国美电器,连锁品牌较少,入驻率仅占21.4%。

  保利万和影城,商业面积约1.7万平方米,项目并未布局传统的精品零售业态,体验式业态占比较高,其中以电影院为首的休闲娱乐业态占比41.7%,餐饮业态占比33.3%。保利万和巫山国际影城是巫山目前唯一一家电影院,经营状况良好。

  神女广场,商业面积约3.2万平方米,项目业态主要以足疗等休闲娱乐业态为主,儿童教育培训也有一定比例,农贸市场——神女农超主要为周边居民提供日常生活消费选择。项目未设计中庭,垂直动线只有两个垂直梯,整体空间感及通透性较差,不利于发展零售商业。

  总体来看,广东路传统商业区业态主要以传统零售为主,综合度较低,零售占比超过一半,餐饮、文体休闲娱乐、儿童游乐体验等体验式业态占比则较低,只有约20%的比例。(数据说明:1.连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌;2.成熟品牌为开店量超过100家的品牌)

  此外,商业区内品牌发展滞后,连锁品牌进驻率低,约70%为个体商户经营的店铺,连锁品牌主要分布在广东路沿街商铺以及移民广场新世界百货内,且档次以大众化为主。(数据说明:1.新兴品牌为赢商网监测近3年创立/入驻中国的高潜力品牌,新兴品牌入驻率=新兴品牌门店数量/所有营业门店数量;2.高成长性新兴品牌通过对新兴品牌全国已开门店数量、入驻城市核心商圈数量、拓展速度等维度综合测评。)

  该区域整体对新兴品牌吸引力不足,尤其是高成长性新兴品牌,新兴品牌入驻率仅1%,其中高成长性的新兴品牌仅COSO香蜜闺秀、一扫光零食量贩 、宝妈时光3个品牌。

  区域内休闲娱乐业态发展滞后,丰富度低,以、美容SPA、KTV、棋牌桌球等传统休闲娱乐业态为主,缺乏更为现代化、更为潮流时尚的休闲娱乐业态,如年轻人热衷的密室逃脱、文艺书店、VR娱乐、射箭馆、蹦床公园、电竞馆等新一代休闲娱乐业态。

  区域内商业项目主力店主要为超市、电器卖场等,类型较为单一,且目前尚无大型连锁品牌超市进驻巫山。

  巫山目前只有保利万和巫山国际影城一家电影院,经营状况良好,可见巫山居民有电影娱乐需求,电影市场仍有一定的发展空间。

  从以上分析可以看出,目前巫山商业仍处于较为落后的阶段,虽然城市有一定的商业氛围跟基础,但是由于商业多为临街商铺或老旧物业,商业格局零散、业态混乱、体验感较差、时尚品牌稀缺,难以带给消费者舒适的消费体验。

  而据赢商网大数据中心监测,目前巫山潜在消费者中,主要以工薪、中产级别为主,消费水平较高。其中工薪一族占比约达到了70%,中产级别占比约30%。但是目前巫山商业市场发展水平相对落后,业态丰富度低,成熟品牌进驻数量少,已无法满足巫山本地居民的消费需求,导致部分客群外流至万州区万达广场、江北区星天广场、江北区茂业天地、渝中区龙湖重庆时代天街、江北区龙湖重庆北城天街等档次相对较高的综合型购物中心。

  在此背景下,一个旨在满足巫山居民消费升级需求的新兴商圈——平湖桥商圈,强势崛起。该商圈位于巫山新老城交界处,由巫山FM广场、平湖路商业项目等聚合而形成,区域内规划有较大面积的中高端改善型住宅小区及集零售、餐饮、娱乐、休闲等于一体的现代大型综合体商业项目。随着行业洗牌加剧,巫山已进入“新老交替”期,伴随着部分老城区人口及其他乡镇人口向该区域迁移,以及周边商业项目的逐渐发展完善,商圈呈现出巨大的发展潜力。

  巫山FM广场作为巫山首席大型城市综合体,项目总建筑面积超30万方,商业体量近23万方,不仅汇集了巫山首座真正意义上的购物中心——美都汇购物中心,还涵盖了巫山首席高端家居生验MALL——居然之家、特色风情美食街区、精致揽江庭院洋楼、城市商务中心、仓储物流中心、大型城市车库等多种丰富的物业形态。

  此外,基于对巫山商业环境的精准分析,商业体量约4万方的“美都汇”购物中心,整体定位为“巫山首席家庭欢乐购物中心”,内部规划了超市、餐饮、教育、健身、亲子互动、休闲娱乐、文化影视等精选业态,能全方位满足人们日常生活、聚会交友、商务办公等方面的需求。

  项目核心辐射区以巫山旧城及新开发区域的居住及工作人群为主,其中有小孩家庭客群和女性消费客群比例较高,因此项目将从业态丰富度、综合度上提升家庭消费的广度,并且精挖女性消费需求;另一方由于家庭客群的消费力较高,但消费观念仍偏保守,因此项目将通过提升商户尤其是零售商户、商场服务水平的品质,提高家庭消费的满意度。

  项目核心辐射区内电影院及儿童游乐业态发展相对较弱,消费外流现象明显,但区域内存在较例对这两类业态偏好较高的居住及工作人群。因此项目将通过提升这两类业态的丰富性、吸引性,从而增加项目差异化竞争力。目前项目已引入渝东片区首家巨幕厅院线品牌横店影城。

  巫山居民餐饮需求旺盛,但目前巫山餐饮品牌对其吸引力不足,且以传统重庆或巫山本地餐饮为主。因此项目将通过引入更具人气、自带客流的高潜力新兴餐饮品牌。

  一方面,新的现代化、综合型商业项目的出现,将为巫山带来更丰富的商业业态。通过引进更多国内外知名品牌,提升巫山商业品牌档次,为本地消费者提供更多的消费选择,满足消费者目前不能被满足的消费需求。而更多时尚新颖的业态品牌进驻,也将在供给侧培育居民新的消费观念和消费行为,繁荣巫山商业市场。

  另一方面,新的综合型购物中心的出现,将会把部分外流客群留在本地。据赢商大数据中心监测,目前巫山居住人群偏好商场前十位中,仅有3个是巫山本地商场,其余大多为重庆主城区的商业项目,以及万州区万达广场,居民消费有较大的外流现象,可见巫山居民对综合型购物中心有较强的需求,但是本地却没有项目能满足其消费意愿。

  巫山FM广场作为目前巫山最大的综合体项目,虽然购物中心部分尚未投用,只有建材市场以及餐饮、社区配套等进入市场,但已经排名巫山居民偏好商场的第二位,证明居民对本地新的综合型商业项目有较高的认可度,未来高品质的购物中心必将会把外流的消费客群留在本地消费。此外,巫山FM广场全新的商业模式,也将通过丰富的空间层次,为巫山消费者带来一种欢乐时尚、丰富多元,同时又富有趣味性的品质消费体验,树立巫山城市商业新标杆。

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